Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein inländisches Grundstück, so unterliegt nach § 1 (3) GrEStG u.a. ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung eines oder mehrerer Anteile der Gesellschaft begründet, der Grunderwerbesteuer, wenn durch die Übertragung unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers allein vereinigt werden würden, soweit eine Besteuerung nach § 1 (2a) GrEStG nicht in Betracht kommt.

a) Ob ein Grundstück i.S. des § 1 (3) GrEStG zum Vermögen der Gesellschaft „gehört“, richtet sich weder nach Zivilrecht noch nach § 39 AO. Maßgebend ist vielmehr die grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung. Ein Grundstück „gehört“ der Gesellschaft i.S. des § 1 (3) GrEStG, wenn es ihr im Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld für den nach § 1 (3) GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegenden Vorgang aufgrund eines unter § 1 (1), (2) oder (3) oder nunmehr auch (3a) GrEStG fallenden Erwerbsvorgangs grunderwerbsteuerrechtlich zuzurechnen ist.

Für die grunderwerbsteuerrechtliche Zurechnung muss einer der in § 1 (1), (2), (3) oder (3a) GrEStG geregelten Tatbestände i.S. des § 38 AO verwirklicht worden sein. Die Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis entstehen nach § 38 AO, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft. Solange die Grunderwerbsteuer noch nicht entstanden ist, ist die Annahme, das gekaufte Grundstück gehöre bereits i.S. des § 1 (3) GrEStG zum Vermögen des Erwerbers, nicht gerechtfertigt.

b) Die Verwirklichung des Tatbestands des § 1 (1) Nr. 1 GrEStG setzt nach dem Wortlaut der Vorschrift die Begründung eines Anspruchs auf Übereignung voraus. Dieser Anspruch muss im Regelfall zivilrechtlich wirksam und durchsetzbar sein, soweit sich nicht wie etwa bei Beurkundungsmängeln aus § 41 (1) AO etwas anderes ergibt.

Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 (1) BGB) geschlossen, ist der Tatbestand des § 1 (1) Nr. 1 GrEStG vor Eintritt der Bedingung noch nicht erfüllt. Bis zum Eintritt der Bedingung besteht ein Schwebezustand, währenddessen dem Käufer noch kein durchsetzbarer Anspruch auf Übereignung des Grundstücks zusteht.

c) Wird bei einem aufschiebend bedingten Grundstückskaufvertrag die Auflassung bereits vor Bedingungseintritt erklärt, so unterliegt die Auflassung nicht gemäß § 1 (1) Nr. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Auch ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag ist i.S. des § 1 (1) Nr. 2 GrEStG ein der Auflassung vorausgegangenes Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Übereignung begründet, und schließt daher die Anwendung des § 1 (1) Nr. 2 GrEStG aus. Die Grunderwerbsteuer entsteht demgemäß ungeachtet der Auflassung erst mit Bedingungseintritt.

FAZIT: Hat eine Gesellschaft ein Grundstück unter einer aufschiebenden Bedingung gekauft, so gehört es i.S. des § 1 (3) GrEStG erst ab Eintritt der Bedingung zu ihrem Vermögen, und zwar auch dann, wenn bereits zuvor die Auflassung erklärt wird.

Vgl. BFH v. 11.12.2014, II R 26/12.